KONUT KREDİLERİ PATLAMAK ÜZERE

Uluslararası Para Fonu (IMF), Program Sonrası 2. Değerlendirmesi'ni 17.12.2010 tarihinde yayımladı. Yayınlanan rapor, saat farkıyla önce yayınlanan “Emlak Balonu Patlayacak mı” başlıklı yazımızda işaret ettiğimiz sorunları teyit eder nitelikte.
Anılan yazıda, gerek konut amaçlı tüketici kredileri (mortgage), gerekse inşaat sektörünün bankacılık sistemine olan borçlarındaki aşırı artışa dikkat çekmiş, konut satışlarındaki düşüş eğilimi ile birlikte düşünüldüğünde bu durumun ciddi riskleri barındırdığını söylemiştik.

IMF’nin söz konusu değerlendirme raporunun 10. maddesinde, benzer tespitlerden yola çıkılarak benzer risklere dikkat çekiliyor. Konut üretiminde gözlenen canlılık çerçevesinde, ipotek karşılığı kullanılan kredilerdeki hızlı büyüme ve aynı mülk için hem konut üreticilerine (inşaat sektörüne) hem de nihai alıcılara kredi kullandırılmasının, ciddi risk oluşturabileceği uyarısında bulunan IMF, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına sağlanan vergi imtiyazlarının kaldırılmasının uygun olacağını belirtiyor.
BANKACILAR İTİRAZ EDİYOR
Raporun yayınlanmasının hemen ertesinde gayrimenkul sektörü temsilcilerinden ve bankacılardan itirazlar yükselmeye başladı. Ekonomi.haberturk.com internet sitesinde yer alan habere göre, (http://ekonomi.haberturk.com/emlak-mortgage/haber/582672-imf-sorun-istiyor) Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) Başkanı Turgay TANES, raporda yer alan tespit ve önerilere “binlerce geliştirici, yatırımcı var piyasada. Bunların ne derece şeffaf oldukları da belli değil. Onları bırakıp halka açık, denetlenen GYO’ların vergi avantajını konuşmak mantıksız” diyerek karşı çıkıyor. Karşı çıkarken de, bizi bırakın onlara bakın dercesine, GYO’lar dışındaki inşaat yatırımcılarının güvenilirliği konusuna dikkat çekiyor.
TANES’in diğer bir itirazı, aynı raporda yer alan, “konut amaçlı tüketici kredilerine uygulanan Kaynak Kullanımını Destekleme Fonu (KKDF) kesintisinin diğer kredilere uygulanan seviyeye çekilmesine” yönelik tavsiyeye ilişkin. “Bu durumda doğrudan tüketici maliyeti yükselir. Talep daralır; arz bozulur. Yan sektörler zarar görür. İş azalınca ciro düşer; devlete ödenen vergi azalır. KKDF düzenlemesi 1 liralık tasarruf sağlayacak, devlet 100 liralık vergiden olacak? Bu basit matematik hesabını yapamamak için okuldan mezun olup IMF’ye girmek gerek.” diyen TANES, anlaşılan bayağı kızmış.
Bu kadar açık söylemeseler de, aynı kızgın olma hali bankacılık ve finans çevreleri için de geçerli. Konut kredilerinin pahalanmasının, zaten düşmüş olan konut satış rakamlarını daha da aşağı çekeceğini, bu durumun konut fiyatlarında ve bunun sonucu olarak portföylerindeki ipoteklerin değerinde düşmeye neden olacağını düşünen sektör, önümüzdeki dönem planlarını ve karlılık hesaplarını sil baştan yeniden yapmak zorunda kalacak.
Merkez Bankası ve BDDK tarafından alınan kararları haklı kılacak herhangi bir sorun olmadığını söyleyen inşaat ve finans kesiminin en önemli argümanı, konut kredilerinin Gayri safi Yıllık Hasılaya (GSYH) oranının halihazırda yüzde 5 olduğu, bu oranın başka ülkelerle karşılaştırıldığında çok düşük olduğunun görüleceği, geri ödemelerde herhangi bir sorun yaşanmadığı. Bu kesimin dikkat etmediği konu ise, konut ve inşaat sektörü kredi hacmindeki hızlı artış ve ilk üç çeyrekte düzenli olarak düşen konut satışları.
DOLARIN YÜKSELİŞİ
Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu (BDDK) verilerine göre, 2003 yılı Ocak ayında 75 milyon 898 bin ABD doları düzeyinde olan konut kredileri, 2010 yılı Ekim ayında ise 40 milyar 564 milyon ABD doları düzeyine çıkmış durumda.
Aynı oranda olmasa da İnşaat sektörü kredilerinde de ciddi bir artış var.  2003 yılı Ocak ayında 3 milyar 17 milyon ABD doları düzeyinde olan inşaat sektör kredileri, 2010 yılı Ekim ayında 20 milyar 956 milyon ABD doları düzeyine yükselmiş.
Geçen hafta içerisinde alınan kararlar, Merkez Bankası ve BDDK yönetimlerinin, bankacılık ve gayrimenkul sektöründen farklı olarak bu hızlı büyümeyi, IMF raporunda belirtildiği gibi sorun olarak algıladıklarını ortaya koyması açısından büyük önem taşıyor.
Herhangi bir bilimsel veriye, ihtiyaç analizi ve talep tahminine dayanmaksızın gerçekleştirilen konut yatırımlarının ve konut kredi hacminde yaşanan hızlı büyümenin neden olduğu risklerin, Merkez Bankası ve BDDK’nın aldığı tedbirlerle önlenip önlenemeyeceği ise ayrı bir tartışma konusu.
KONUT META OLDU
Konutun, barınma aracı olmaktan çıkarılarak menkulleştirilmesine dayanan politikaların, özellikle başını sokacak bir ev sahibi olmak isteyen kesimler için dışlayıcı, yatırım arcı olarak konut alan orta kesimler açısından ise yanıltıcı ve çok riskli olduğunu, kira öder gibi ev sahibi olmak sloganıyla pazarlanan sistemin dar gelirli toplum kesimlerinin barınma sorununu görmezden geldiğini, sistemin ABD’de olduğu gibi evini kaybetmesine karşın borçtan kurtulamayan, sokakta yaşayan aileler üreteceğini uzun süredir söylüyor, yazıyoruz.
ABD hükümeti, para basarak bankaları ve finansman kuruluşlarını kurtarıyor. ABD halkının içine düştüğü zor durumdan kurtulması için ise, henüz atılan somut bir adım yok. İcra yoluyla satışa çıkarılan konut sayısı sürekli artıyor, konut fiyatları düşmeye devam ediyor.
Vatandaş her yerde kaybeden olmaya alışmış. Kimsenin niye tüm bedelleri ben ödüyorum falan dediği yok.
O zaman sorun ne? Sorun, vatandaş batsa da sorunun çözülememesi, inşaat şirketlerini, bankaları, yani “finansal istikrarı”  olumsuz etkilemesi riski.
Umarım yanılıyoruzdur.
Ahmet Müfit